O que é
A vacância física é a proporção da área bruta locável dos imóveis de um fundo imobiliário que está desocupada.
Galpões, lajes corporativas, shoppings e outros imóveis de renda só geram aluguel quando têm inquilino. Um espaço vago continua gerando custos, como condomínio, IPTU e manutenção, sem receita correspondente. A vacância física mede esse espaço vazio em metros quadrados, como fração do total que o fundo poderia alugar.
Ela se distingue da vacância financeira, que mede a receita de aluguel que deixa de entrar. Uma área pequena num imóvel de aluguel alto pode pesar mais no caixa do que uma área grande num imóvel de aluguel baixo.
De onde vêm os números
O indicex lê o informe trimestral que os FIIs entregam à CVM, publicado nos Dados Abertos. Nele o fundo lista cada imóvel com sua área e o percentual vago. O indicex considera apenas os imóveis para renda acabados, deixando de fora terrenos e obras em andamento, e calcula a vacância do fundo como a área vaga somada dividida pela área total somada. Na prática, é uma média ponderada pela área: um imóvel grande pesa mais que um pequeno.
Algumas regras de exibição:
- O dado é o do último trimestre informado, com a data de referência visível.
- Para fundos de papel e fundos de fundos, que não têm imóveis próprios para alugar, o indicador não se aplica e aparece como "—", nunca como zero.
- Quando o fundo preenche no campo de vacância um número que, pelo contexto, é a taxa de ocupação, o indicex não tenta adivinhar e mostra "sem dado" com o motivo.
Exemplo
O fictício Fundo Serra Azul Imóveis tem três imóveis para renda acabados:
- Galpão A: 10.000 m², totalmente locado;
- Galpão B: 20.000 m², com 3.000 m² vagos (15 %);
- Laje C: 10.000 m², com 1.000 m² vagos (10 %).
Área vaga total: 0 + 3.000 + 1.000 = 4.000 m². Área total: 10.000 + 20.000 + 10.000 = 40.000 m². Vacância física: 4.000 ÷ 40.000 = 10 %.
Se alguém tirasse a média simples dos percentuais (0 %, 15 % e 10 %), chegaria a 8,33 %. Esse número subestima o espaço vago, porque trata a laje de 10.000 m² e o galpão de 20.000 m² como se tivessem o mesmo tamanho.
Como interpretar
Vacância baixa indica que quase toda a área está alugada; vacância alta indica espaço ocioso e, em geral, receita abaixo do potencial. O número sozinho não explica a causa. Um imóvel recém-entregue pode começar vazio e ser ocupado aos poucos; um inquilino grande pode sair de uma vez e elevar a vacância num único trimestre.
A série histórica ajuda: uma vacância que cai trimestre após trimestre conta uma história diferente de uma que sobe. Comparações entre fundos fazem mais sentido dentro do mesmo segmento, pois lajes, galpões e shoppings têm dinâmicas próprias. O indicex compara com a mediana do segmento quando há pelo menos três fundos com dado.
Limitações e onde não se aplica
O informe é trimestral e chega com atraso, de modo que uma mudança recente de inquilino pode ainda não aparecer. Contratos assinados para ocupação futura também não reduzem a vacância até a entrada do inquilino.
A medida é física: não diz quanto de receita se perde, nem se há inquilinos com aluguel atrasado. Um imóvel 100 % ocupado com inadimplência relevante aparece como vacância zero.
Não se aplica a fundos de papel nem a fundos de fundos. Em fundos híbridos, só a parte em imóveis entra na conta.
Erros comuns
- Ler "—" de um fundo de papel como vacância zero.
- Fazer a média simples dos percentuais de cada imóvel, sem ponderar pela área.
- Confundir vacância física com vacância financeira, ou com taxa de ocupação, que é o complemento da vacância.
- Ignorar a data do informe e tratar o número como a situação de hoje.
- Comparar a vacância de galpões logísticos com a de lajes corporativas como se fossem o mesmo mercado.
Texto: Equipe indicex · revisado em 18/10/2026